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樓市庫存重返上行通道 償債高峰期到來房企資金鏈迎考

  • 2018年11月30日 FanTianQing來源:騰訊網(wǎng)、新浪網(wǎng) 519 28
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償債高峰期到來房企資金鏈迎考。

據(jù)易居研究院發(fā)布的百城住宅庫存報告顯示,截至2018年10月底,100個城市新建商品住宅庫存總量為43719萬平方米,環(huán)比增長0.5%,同比減少2.9%。

“觀察歷史數(shù)據(jù),2015年1月份以來,全國100城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢,雖然中間個別月份有所反彈,但下跌的趨勢不改。而今年9月份庫存規(guī)模明顯增長,屬于首次顯著攀升的態(tài)勢。10月份繼續(xù)保持增長態(tài)勢??傮w上看,庫存走勢迎來拐點,四季度正步入上行通道。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析。

在供求關系上,10月,100個城市新建商品住宅月度新批準預售面積為4742萬平方米,環(huán)比減少15.4%,同比增長54.6%;新建商品住宅成交量為4511萬平方米,環(huán)比增長3.0%,同比增長11.4%。嚴躍進認為,整體來看,10月份市場走勢弱于預期,雖然供應規(guī)模較大,但成交的成色是不足的。

值得注意的是,房地產(chǎn)市場在連續(xù)9個月出現(xiàn)供小于求后,9月份首次出現(xiàn)供大于求態(tài)勢,10月份繼續(xù)維持此態(tài)勢,這意味著房企將重新面臨較大的去庫存壓力。

不過,從趨勢上看,新房存銷比已開始逐漸走出歷史低位水平,即在9個月歷史低位水平上小幅反彈。報告顯示,10月,百城新房存銷比為9.2個月,與9月基本持平。

嚴躍進指出,從當前的情況來看,各大城市的存銷比數(shù)值仍呈現(xiàn)較大差異。數(shù)據(jù)顯示,上述100個城市中,19個城市的存銷比大于16個月,去庫存壓力依然較大;66個城市的存銷比小于12個月,去庫存周期相對偏小。

嚴躍進認為,全國百城庫存數(shù)據(jù)最近兩個月持續(xù)上漲,說明供給規(guī)模較大,而市場去化效果一般。一方面,庫存增加也使得房企營銷壓力增大,進而會更加依賴以價換量的策略;另一方面,庫存規(guī)模增加,一定程度上也解決了當前城市庫存不足和缺貨的狀態(tài),同時也增加了購房者議價的空間。

“11-12月,預計各地預售證發(fā)放節(jié)奏依然會加快,供應規(guī)模依然會放量。而市場觀望情緒近期還比較濃厚,市場交易難言明顯反彈,所以住宅庫存規(guī)?;蛴欣^續(xù)攀升的可能。此類庫存走勢將繼續(xù)倒逼房企主動降價,以加快可售項目的去化速度和年度銷售目標的完成?!眹儡S進表示。

償債高峰期到來房企資金鏈迎考

時至年末,地產(chǎn)商們開始頻繁發(fā)行海外債來償還舊債。

11月29日,融創(chuàng)中國公告,公司擬額外發(fā)行在2020年到期的4億美元優(yōu)先票據(jù),年利率為8.625%。這筆票據(jù)將與7月25日發(fā)行的在2020年到期的4億美元、票面利率8.625%的優(yōu)先票據(jù)合并組成單一系列。融創(chuàng)中國稱,擬將額外票據(jù)所得款項凈額主要用于為集團現(xiàn)有債務再融資。

同日,正榮地產(chǎn)公告,公司將發(fā)行10.84億元的資產(chǎn)支持證券,利率7.2%,所得款項預計會用作償還公司的債務。

就在兩天前,另一家在香港上市僅4個多月的地產(chǎn)公司弘陽地產(chǎn)27日公告,公司發(fā)行2020年到期的1.8億美元優(yōu)先票據(jù),年利率高達13.5%。預計所得款項凈額為1.77億美元,公司將用這些資金為現(xiàn)有債務再融資。但弘陽地產(chǎn)在公告中還提到,公司或許會根據(jù)市場狀況、政府政策變更或其他因素調(diào)整計劃。

Wind數(shù)據(jù)顯示,2019年至2023年五年間,地產(chǎn)企業(yè)海外債券到期規(guī)模都在100億美元之上。

進入11月以來,有多家地產(chǎn)公司發(fā)布了境內(nèi)境外融資公告。如中國恒大、富力地產(chǎn)、福晟集團、龍湖集團、首創(chuàng)置業(yè)等等。

11月28日,首創(chuàng)置業(yè)獲得批準,將在中國境內(nèi)公開發(fā)行不超過50億元的公司債券,其中首期發(fā)行的債券總額為不超過25億元,期限3年,但并未公布票面利率。

11月27日,時代中國公告,公司發(fā)行將于2020年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù),票面利率10.95%。

11月19日,中國恒大公告,發(fā)行人景程有限公司、恒大地產(chǎn)、天基控股及附屬公司擔保人就發(fā)行總金額10億美元的增發(fā)2020年票據(jù)與中信銀行(國際)、光銀國際及海通國際訂立購買協(xié)議,該筆票據(jù)的年利率為11%。此前,中國恒大曾在10月31日披露,公司全資附屬公司景程有限公司將發(fā)行總額18億美元的優(yōu)先票據(jù),最高年利率13.75%,而恒大集團董事局主席許家印將認購10億美元。

11月19日,福建福晟集團有限公司2018年公司債券(第一期)發(fā)行完成,發(fā)行總額10億元,票面利率7.90%,期限3年。

11月6日,龍湖集團宣布,向境內(nèi)合資格投資者公開發(fā)行2018年第二期公司債券,發(fā)行規(guī)模20億元,債券面值利率為4.8%,期限5年。

11月5日,富力地產(chǎn)披露,公司發(fā)行不超過805591836股新H股, 面值為0.25元/股,即發(fā)行的新H股總面值約2.01億元。若以5日的收盤價12.14港元計算,富力地產(chǎn)將融資97.79億港元。

有分析人士表示,2015年和2016年的融資環(huán)境較為寬松,當時一堆房企搶著發(fā)債,這批債券大多都會在2018年和2019年到期。上述人士稱,“現(xiàn)在的融資環(huán)境對于房企的資金鏈承壓度是一個考驗,在目前的條件下,要求開發(fā)商要加快回款速度增強自身造血能力,保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定,降低資金風險。”

房地產(chǎn)行業(yè)競爭形勢嚴峻,如何合理布局才能立于不???

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