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多地上調(diào)公積金貸款額度 未來房地產(chǎn)走勢如何?

  • 曾燕 2023年5月10日 來源:互聯(lián)網(wǎng) 1458 96
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據(jù)悉,多地仍在繼續(xù)調(diào)整公積金貸款政策。據(jù)不完全統(tǒng)計,近期,南昌、合肥、蘇州、上海、廣州等多地調(diào)整了住房公積金支持政策,包括提高最高貸款額度、支持多孩家庭購房、支持提取住房公積金付首付款等。

多地上調(diào)公積金貸款額度 未來購房政策仍有調(diào)整空間

據(jù)悉,多地仍在繼續(xù)調(diào)整公積金貸款政策。據(jù)不完全統(tǒng)計,近期,南昌、合肥、蘇州、上海、廣州等多地調(diào)整了住房公積金支持政策,包括提高最高貸款額度、支持多孩家庭購房、支持提取住房公積金付首付款等。

分析師認為,由于各地公積金貸款利率均遠低于商貸利率,因此放寬公積金貸款條件、提高公積金貸款額度等措施是當前推動樓市需求端改善,引導房地產(chǎn)行業(yè)盡快實現(xiàn)軟著陸的重要舉措之一。因城施策基調(diào)下,不同級別城市在放松公積金貸款政策方面還有一定空間。

“下一步政策工具箱在放寬購房條件、降低首付成數(shù)、下調(diào)居民房貸利率方面都還有較大潛力可挖。這是提振市場信心,推動房地產(chǎn)行業(yè)盡快實現(xiàn)軟著陸的關(guān)鍵?!?/p>

4月相關(guān)部門接連發(fā)布了多項樓市信號。五一假期,上海更是帶頭開啟“松綁潮”。新一輪樓市搶購或?qū)⒗_帷幕...

4月LPR連續(xù)8個月維穩(wěn)!首套房貸款利率低至3.7%,創(chuàng)歷史低點。4月20日,央行召開新聞發(fā)布會,要求房價出現(xiàn)趨勢性上漲苗頭的城市及時退出支持政策,恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套房貸利率下限。

這意味著,未來兩個季度內(nèi)會有超30個城市面臨首套房貸利率重新上調(diào)20-30個基點的潛在風險,尤其是二三線城市。一旦利率回調(diào),購房成本必將增加。

去年9月末,央行宣布下調(diào)首套房公積金貸款利率0.15個百分點,首套房的公積金貸款利率低至3.1%。

隨著公積金貸款成本的下調(diào),存量房商業(yè)貸款與公積金貸款的差異越拉越大,部分城市的購房人,前兩年買房的商業(yè)貸款利率高達6%,即便經(jīng)過LPR調(diào)降之后,仍然高至4.3%。于是,已經(jīng)購買住房的購房人紛紛希望通過“商轉(zhuǎn)公”來降低貸款成本。

所謂“商轉(zhuǎn)公”,是指將尚未結(jié)清且已辦妥房屋所有權(quán)證的商貸轉(zhuǎn)為公積金貸款。

公積金及其貸款作為購房者最重要的資金渠道,其支持住房需求的作用愈發(fā)顯現(xiàn)。去年以來,各地因城施策,密集出臺了一系列公積金新政,有效降低了購房者的資金壓力,也有力支持了購房需求的釋放。

進入2023年,公積金相關(guān)支持政策的出臺也未放慢步伐。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計,截至3月16日,共有北京、南京、常州、濟南、揚州、達州、南陽、梅州、徐州、合肥、玉溪等51個城市優(yōu)化了公積金政策。

“商轉(zhuǎn)公”、公積金用作首付款、提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、放寬公積金貸款條件、“一人購房全家?guī)汀?、支持并提高租房提取公積金額度等政策“應(yīng)出盡出”,為樓市企穩(wěn)回升提供了動力。

在一系列需求端政策的支持之下,開年樓市復(fù)蘇企穩(wěn)態(tài)勢明朗。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)投資、銷售、資金來源等關(guān)鍵數(shù)據(jù)都有改善,2月70城新房、二手房價格環(huán)比雙雙實現(xiàn)轉(zhuǎn)正。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2023-2028年房地產(chǎn)投資行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報告》統(tǒng)計分析顯示:

上市房企融資延續(xù)好轉(zhuǎn)勢頭,根據(jù)Choice數(shù)據(jù),截至5月8日,年內(nèi)共有25家上市房企擬通過股權(quán)融資方式募集資金達1285.44億元;年內(nèi)共有83家上市房企通過發(fā)行債券合計募集資金達888.26億元,兩者均遠超去年同期水平。僅5月第一周,就有三湘印象、大名城等多家企業(yè)密集公告融資計劃。

房貸利率繼續(xù)下行 多地密集放寬購房政策

從目前種種跡象來看,市場房貸利率仍處于下行區(qū)間。雖然市場關(guān)于房貸利率上調(diào)的風聲不斷,但種種跡象表明,4月樓市政策利好仍在持續(xù):從需求端來看,多地首套房貸款利率下行,公積金政策優(yōu)化;從融資端來看,此前房企融資利好政策仍持續(xù)發(fā)揮利好效應(yīng),年內(nèi)擬融資規(guī)模超2100億元。

有業(yè)內(nèi)人士分析,這與房地產(chǎn)市場目前現(xiàn)狀有關(guān),3月樓市迎來增速“高光”時刻后,后續(xù)市場復(fù)蘇預(yù)期開始回落,需要政策端給予支持。從部分高頻數(shù)據(jù)來看,近期房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)中途回落的現(xiàn)象。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計,3月和4月的案場來訪和成交熱度較2月明顯回落,品牌房企的主推項目、來訪量和成交量亦出現(xiàn)明顯下滑。

需求端、融資端利好持續(xù)下 未來房地產(chǎn)走勢如何?

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預(yù)計,二季度房地產(chǎn)市場有可能將進入橫盤期,各項指標比2022年同期會有好轉(zhuǎn),但改善動力并不明顯,后續(xù)市場走勢還有待經(jīng)濟紓困和政策扶持。

從長期來看,經(jīng)濟學家任澤平在《中國房地產(chǎn)展望2023:分化時代到來》中指出,今年將會首次見證房地產(chǎn)的分化式復(fù)蘇。有的城市房地產(chǎn)復(fù)蘇回暖,甚至房價創(chuàng)新高,但有的城市房地產(chǎn)會持續(xù)低迷。他認為,區(qū)域分化是未來房地產(chǎn)市場最大的特征;房價普漲的大開發(fā)時代結(jié)束,城市內(nèi)部房地產(chǎn)市場分化加劇;產(chǎn)業(yè)+地段為王;改善時代來臨,產(chǎn)品力將成核心競爭力。

融資環(huán)境優(yōu)化 5月多家房企爭相“補血”

進入5月,多家房企開啟“大補血”,陸續(xù)公布了最新融資計劃。5月8日,上海清算所披露了萬科2023年度第二期中期票據(jù)發(fā)行文件,該中期票據(jù)注冊總金額為280億元,本期發(fā)行金額上限為20億元,期限3年,本期募集資金中,不超過8億元用于補充公司流動資金;不超過12億元用于深圳金域?qū)W府和長沙半島國際兩個項目建設(shè)。

同日,越秀地產(chǎn)公告稱,發(fā)行人、公司及聯(lián)席牽頭經(jīng)辦人于5月5日訂立認購協(xié)議,公司擬發(fā)行13.96億元于2026年到期的有擔保票據(jù),所得款項凈額擬用于置換集團若干中長期境外債務(wù)有關(guān)用途。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計,5月房企到期債券余額為689.1億元,其中,海外債占比為18.4%,信用債占比為81.6%。年內(nèi)到期債券余額為5249.2億元,占總債券余額的18.6%,其中,海外債占比為34.4%,信用債為65.6%。

克而瑞研究中心認為,整體來看,雖然融資環(huán)境有所優(yōu)化,但是短期內(nèi)僅能惠及白名單優(yōu)質(zhì)企業(yè),部分財務(wù)困難的房企仍較難獲得支持,因此未來仍可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件。再加上當前房地產(chǎn)銷售仍未全面復(fù)蘇,流動性問題仍需要行業(yè)注意。

劉水則指出,近期房企融資又現(xiàn)偏冷,需要繼續(xù)加大供給側(cè)房企融資的支持,加快落實“三支箭”支持措施。但僅從供給側(cè)支持房企融資,只是暫時“輸血”的權(quán)宜之計,并沒有從根本上緩解房企流動性問題。若要解決還要靠“自我造血”,要靠銷售回款,要加大需求側(cè)支持,更多支持剛需和改善性購房需求。只有從供給和需求兩端雙向加力,才能從根本上消除房企風險。

隨著房地產(chǎn)放松政策進一步落地、購房信心逐步恢復(fù),任澤平認為,2023年樓市將繼續(xù)保持點狀弱復(fù)蘇態(tài)勢,復(fù)蘇集中在熱點城市二手房、改善性住房。預(yù)計2023年商品房銷售面積將企穩(wěn)回正,同比增長5%。

長期看,區(qū)域分化是未來房地產(chǎn)市場最大的特征;房價普漲的大開發(fā)時代結(jié)束,城市內(nèi)部房地產(chǎn)市場分化加劇;產(chǎn)業(yè)+地段為王;改善時代來臨,產(chǎn)品力將成核心競爭力。

樓市復(fù)蘇持續(xù)的關(guān)鍵在于市場信心恢復(fù)、供給出清和銷售回款。解決房地產(chǎn)問題宜早不宜遲,當前房地產(chǎn)市場尚未走出困境,風險尚未解除,建議盡快化解房地產(chǎn)行業(yè)困境。可以考慮七大措施:下調(diào)二套房首付比以支持改善型需求,下調(diào)首套房貸款利率以支持首套剛需,對低收入家庭和應(yīng)屆畢業(yè)生的租房支出給予適當補貼,放開二線城市的外地首套購房限制,降低交易稅費,改變此前過嚴的限購限貸限價措施、恢復(fù)到正常市場狀況,支持銀行降低存量房貸利率、“帶押過戶”等便民善政。同時,通過“城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、租購并舉”等構(gòu)建新模式,促進長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

未來行業(yè)市場發(fā)展前景和投資機會在哪?欲了解更多關(guān)于行業(yè)具體詳情可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的報告《2023-2028年房地產(chǎn)投資行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報告》。

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